BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилой дом, вид объекта: Здание, площадью 83,2 кв.м., кадастровый номер 02:55:050302:3079, и земельный участок, кадастровый номер 02:55:050302:2962, площадью 400 кв.м., категория земель: Земли насел
Адрес
—
Площадь
83.2 м²
Нач. цена
3,416,800 ₽
Тек. цена
3,416,800 ₽
Кадастр
02:55:050302:3079
Регион
Самарская область
Категория
residential
Источник
ТендерГуру
Площадка
Торговый портал "Фабрикант"
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
578,673 ₽/год
Лимит входа
3,763,931 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,103,423 ₽
IRR (базовый)
0.0278
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0052 | 0.1384 | None |
| base | 0.0278 | 0.1689 | 6.79 |
| optimistic | 0.0459 | 0.1883 | 6.68 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 83.2 м² = 262,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 202,535 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,416,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 83.2 м² = 4,086,840 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 17%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную