BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта 42:30:0210004:169, площадь 940 кв.м, степень готовности 12%, г. Новокузнецк, ул. Полесская, №65
Адрес
обл Кемеровская область - Кузбасс, г.о. Новокузнецкий, г Новокузнецк ул. Полесская, №65
Площадь
1,900.0 м²
Нач. цена
3,061,742 ₽
Тек. цена
3,061,742 ₽
Кадастр
42:30:0210004:169
Регион
Кемеровская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-03
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': 'Производственная деятельность', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.0', 'name': 'Производственная деятельность', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Максимальный процент застройки земельного участка - 60%
Кадастровый номер земельного участка: 42:30:0210004:165
Кадастровый номер объекта: 42:30:0210004:169
Готовность объекта в %: 12.0 %
Площадь земельного участка: 1900.0 м^2
Местоположение земельного участка: г. Новокузнецк, улица Полесская, 65
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
19,300,572 ₽/год
Лимит входа
136,024,702 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
47,288,302 ₽
IRR (базовый)
0.7962
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6986 | 2.1302 | 2.04 |
| base | 0.7962 | 2.5998 | 1.76 |
| optimistic | 0.8287 | 2.8982 | 1.71 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 940.0 м² = 8,741,201 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 6,755,200 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,061,742 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 940.0 м² = 8,854,829 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 260%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 80%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную