SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства: 18 %, адрес: Краснодарский край, Каневской район, Привольненское сельское поселение, юго-западный берег ли
Адрес
край Краснодарский, м.р-н Каневской, с.п. Привольненское
Площадь
258.0 м²
Нач. цена
107,094 ₽
Тек. цена
107,094 ₽
Кадастр
—
Регион
Краснодарский край
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-14
Шаг торгов
Текущая цена
107,094 ₽
Шаг аукциона
1,072 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
0 ₽
Дисконт к рынку
0%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '5.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '5.0', 'name': 'Отдых (рекреация)', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Минимальная/максимальная площадь земельного участка – 300 кв.м./70000 кв.м.;
количество надземных этажей зданий – 3 этажа; минимальная/максимальная ширина земельного участка вдоль фронта улицы (проезда) - 12 м./не регламентируется; максимальное количество этажей – 3; максимальная высота зданий 3 м; максимальный процент застройки участка – 40 %
Кадастровый номер земельного участка: 23:11:0506000:42
Кадастровый номер объекта: 23:11:0506000:34
Готовность объекта в %: 18.0 %
Площадь земельного участка: 258.0 м^2
Местоположение земельного участка: Краснодарский край, Каневской район, Привольненское сельское поселение, юго-западный берег лимана Кущеватый
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '5.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '5.0', 'name': 'Отдых (рекреация)', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'recreational', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'recreational', 'name': 'Рекреационная', 'actual': False}]
CAPEX
68,116 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 0.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 107,094 ₽ × 1.05 + CAPEX 68,116 ₽/м² × 0.0 м² = 112,449 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 68,116 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Состояние
5/100
Отделка
shell
Capex
57500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (критическая)
- • коррозия (высокая)
- • отсутствие крыши (критическая)
- • растительность (высокая)
- • отсутствие перекрытий (критическая)
- • отсутствие кровли (критическая)
- • отсутствие оконных и дверных проемов (критическая)
- • отсутствие пола (критическая)
- • отсутствие инженерных коммуникаций (критическая)
- • растительность внутри периметра (высокая)
- • разрушение гидроизоляции (высокая)
- • отсутствие отмостки (высокая)
- • незавершенное строительство (критическая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 57,500 ₽/м² → справочник 45,411 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.