SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Лот
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 89:11:030301:3632
Адрес
а.окр. Ямало-Ненецкий городской округ город Новый Уренгой, город Новый Уренгой, Восточная промзона.
Площадь
0.0 м²
Нач. цена
1,080,000 ₽
Тек. цена
1,080,000 ₽
Кадастр
89:11:030301:3632
Регион
Ямало-Ненецкий автономный округ
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-17
Окончание заявок
2026-09-15
Шаг торгов
Текущая цена
1,080,000 ₽
Шаг аукциона
10,800 ₽
Карта
а.окр. Ямало-Ненецкий городской округ город Новый Уренгой, город Новый Уренгой, Восточная промзона.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования город Новый Уренгой
Кадастровый номер земельного участка: 89:11:030301
Кадастровый номер объекта: 89:11:030301:3632
Готовность объекта в %: 95.0 %
Площадь земельного участка: — м^2
Местоположение земельного участка: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Восточная промзона
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
21,485 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 0.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,080,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 21,485 ₽/м² × 0.0 м² = 1,134,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 21,485 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
shell
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие покрытия (высокая)
- • отсутствие отделки (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 14,323 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.