Карточка лота

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65

Основной вид разрешенного использования: —

Предельные параметры застройки: Минимальные отступы зданий, строений, сооружений: -от красной линии улицы (границ земельного участка, граничащего с улично-дорожной сетью) -5 м; -от красной линии проезда (границ земельного участка, граничащего с проездом) - 3 м; -от границ земельного участка - 3 м. Предельная высота - 22 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60 %. Минимальный процент озеленения в границах земельного участка - 15 %

Кадастровый номер земельного участка: 39:16:010515:27

Кадастровый номер объекта: 39:16:010515:180

Готовность объекта в %: 30.0 %

Площадь земельного участка: 11070.0 м^2

Местоположение земельного участка: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 86 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Калининградская обл, г Советск, ул Искры, дом 16.

Вспомогательный вид разрешенного использования: —

Территориальные зоны: —

1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 1,277.0 м² = 11,026,799 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,521,510 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 9,861,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,277.0 м² = 18,016,050 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 161%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 58%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).