BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот 1. Продажа объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:25:0305004:738, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Златоуст Челябинской области, проспект 30-летия Поб
Адрес
обл Челябинская, г.о. Златоустовский, г Златоуст пр-кт 30-летия Победы, юго-восточнее № 9а
Площадь
450.0 м²
Нач. цена
5,552,000 ₽
Тек. цена
5,552,000 ₽
Кадастр
74:25:0305004:738
Регион
Челябинская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-18
Окончание заявок
2026-12-15
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: В соответствии с аукционной документацией
Кадастровый номер земельного участка: 74:25:0305004:32
Кадастровый номер объекта: 74:25:0305004:738
Готовность объекта в %: 60.0 %
Площадь земельного участка: 450.0 м^2
Местоположение земельного участка: Челябинская область, г Златоуст, пр-кт 30-летия Победы, юго-восточнее жилого дома №9а.
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
15,582,132 ₽/год
Лимит входа
109,818,241 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
56,398,185 ₽
IRR (базовый)
0.7877
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6912 | 2.0953 | 2.07 |
| base | 0.7877 | 2.5572 | 1.79 |
| optimistic | 0.82 | 2.8506 | 1.73 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 758.9 м² = 10,081,607 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,791,066 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,552,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 758.9 м² = 10,383,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 256%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 79%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную