BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 74:41:0102019:101, проектируемое назначение: нежилое, площадь 807,3 кв.м, площадь застройки 880,0 кв.м, степенью готовности 53%, расположенны
Адрес
обл Челябинская, г.о. Озерский, г Озерск, ул Промышленная, дом 10 к. 3а на земельном участке в 55 м на юго-восток от нежилого здания по ул. Промышленная, 10, корпус 3а.
Площадь
8,497.0 м²
Нач. цена
950,000 ₽
Тек. цена
950,000 ₽
Кадастр
74:41:0102019:101
Регион
Челябинская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл Челябинская, г.о. Озерский, г Озерск, ул Промышленная, дом 10 к. 3а на земельном участке в 55 м на юго-восток от нежилого здания по ул. Промышленная, 10, корпус 3а.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': ' Иной вид (установлен до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора)', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: установлены в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны производственно-коммунальных объектов III класса вредности – П-3 (реестровый номер: 74:41-7.137), утвержденным решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 31.10.2012 № 183 (с изменениями), с градостроительным планом земельного участка № РФ-74-3-09-0-00-2025-1311-0, утвержденным постановлением администрации Озерского городского округа от 06.10.2025 № 2590.
Кадастровый номер земельного участка: 74:41:0102019:73
Кадастровый номер объекта: 74:41:0102019:101
Готовность объекта в %: 53.0 %
Площадь земельного участка: 8497.0 м^2
Местоположение земельного участка: в 55 м на юго-восток от ориентира- нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, ул. Промышленная, д. 10, корпус 3а
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '3.4.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '3.4.2001', 'name': 'Амбулаторно-поликлиническое обслуживание', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'industrial', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'industrial', 'name': 'Производственная', 'actual': False}]
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
10,774,339 ₽/год
Лимит входа
61,056,957 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
24,119,406 ₽
IRR (базовый)
0.4007
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3446 | 0.761 | 4.5 |
| base | 0.4007 | 0.9288 | 3.83 |
| optimistic | 0.4251 | 1.0353 | 3.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 807.3 м² = 6,970,975 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,387,169 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 950,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 807.3 м² = 19,767,225 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 93%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 40%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную