SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Незавершенный строительством объект недвижимости «Гостевой дом. Тип 1 (поз. 3)», площадью 731,5 кв. м., степень готовности объекта 90%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 21:01:0
Адрес
Чувашия Чувашская Республика -, г.о. город Чебоксары, п. Сосновка
Площадь
1,000.0 м²
Нач. цена
8,631,967 ₽
Тек. цена
8,631,967 ₽
Кадастр
21:01:040212:1180
Регион
Чувашская Республика
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-22
Окончание заявок
2026-09-17
Шаг торгов
Текущая цена
8,631,967 ₽
Шаг аукциона
86,320 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,886,875 ₽
Дисконт к рынку
-132%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
Чувашия Чувашская Республика -, г.о. город Чебоксары, п. Сосновка
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '9.2.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '9.2.2001', 'name': 'Санаторная деятельность', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: см. извещение
Кадастровый номер земельного участка: 21:01:040212:1180
Кадастровый номер объекта: —
Готовность объекта в %: 90.0 %
Площадь земельного участка: 1000.0 м^2
Местоположение земельного участка: Чувашская Республика - Чувашия, городской округ город Чебоксары, поселок Сосновка
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
25,228 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 731.5 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,631,967 ₽ × 1.05 + CAPEX 25,228 ₽/м² × 731.5 м² = 27,517,979 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 25,228 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (11)
AI-анализ (vision)
Состояние
82/100
Отделка
shell
Capex
9000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие входной двери (средняя)
- • незавершенный ландшафтный дизайн (низкая)
- • отсутствие отмостки (средняя)
- • отсутствие благоустройства (средняя)
- • незавершенные работы по отделке цоколя (низкая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 9,000 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.