BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:25:081513:286, проектируемое назначение – жилое, степень готовности – 18 %, площадь 150,0 кв. м, расположенный по адресу (местоположение):
Адрес
(местоположение): Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Георгиевский, ст-ца Лысогорская, ул. Благовещенская объект незавершенного строительства с
Площадь
150.0 м²
Нач. цена
279,210 ₽
Тек. цена
279,210 ₽
Кадастр
26:25:081513:286
Регион
Ставропольский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Карта
(местоположение): Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Георгиевский, ст-ца Лысогорская, ул. Благовещенская объект незавершенного строительства с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
2,001,921 ₽/год
Лимит входа
13,808,945 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,604,904 ₽
IRR (базовый)
0.6724
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5898 | 1.6398 | 2.47 |
| base | 0.6724 | 2.0012 | 2.13 |
| optimistic | 0.7021 | 2.2309 | 2.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 150.0 м² = 906,667 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 700,672 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 279,210 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 150.0 м² = 1,193,170 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 200%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 67%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную