SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: критические дефекты.
Лот
Объект незавершенного строительства
Адрес
край Красноярский, г.о. ЗАТО город Зеленогорск в районе ул. Мира, 42
Площадь
1,778.0 м²
Нач. цена
8,541,569 ₽
Тек. цена
8,541,569 ₽
Кадастр
24:59:0303029:2676
Регион
Красноярский край
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-28
Шаг торгов
Текущая цена
8,541,569 ₽
Шаг аукциона
85,415 ₽
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.0', 'name': 'Жилая застройка', 'actual': False}, {'value': '4.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.0', 'name': 'Предпринимательство', 'actual': False}, {'value': '3.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '3.0', 'name': 'Общественное использование объектов капитального строительства', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Указаны в аукционной документации
Кадастровый номер земельного участка: 24:59:0303029:2695
Кадастровый номер объекта: 24:59:0303029:2676
Готовность объекта в %: 10.0 %
Площадь земельного участка: 1778.0 м^2
Местоположение земельного участка: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ ЗАТО город Зеленогорск, город Зеленогорск, улица Мира, 42 А
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '3.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '3.0', 'name': 'Общественное использование объектов капитального строительства', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
37,842 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 0.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,541,569 ₽ × 1.05 + CAPEX 37,842 ₽/м² × 0.0 м² = 8,968,647 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 37,842 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
17500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • незавершенное строительство (критическая)
- • отсутствие отделки (критическая)
- • заросший участок (средняя)
- • старый забор (средняя)
- • неудовлетворительное состояние оконных рам (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
модель занизила capex 17,500 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.