BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 90:12:150103:34905
Адрес
Республика Крым, Симферопольский район, с. Родниково, ул. Евпаторийская, проектируемое назначение магазин
Площадь
42.0 м²
Нач. цена
335,389 ₽
Тек. цена
335,389 ₽
Кадастр
90:12:150103:34905
Регион
Республика Крым
Категория
retail
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,200 ₽/м²/год
NOI
1,246,372 ₽/год
Лимит входа
8,890,929 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,618,006 ₽
IRR (базовый)
0.9699
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8489 | 2.8803 | 1.65 |
| base | 0.9699 | 3.5152 | 1.44 |
| optimistic | 1.0068 | 3.9186 | 1.4 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,200 ₽/м² × 42.0 м² = 806,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 623,186 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 335,389 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.0 м² = 604,158 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 352%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 97%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.