BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный дом, с кадастровым номером 61:46:0010501:508, площадью 2249,6 кв.м., степенью готовности 5%
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Батайск, г. Батайск, ул. Лосевского
Площадь
7,084.0 м²
Нач. цена
629,000 ₽
Тек. цена
629,000 ₽
Кадастр
61:46:0010501:508
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-02
Окончание заявок
2026-09-28
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.0', 'name': 'Жилая застройка', 'actual': False}]
Предельные параметры застройки: Для данных видов установлен максимальный процент застройки – 40 %, для вида с кодом 2.5 максимальная этажность – 8
Кадастровый номер земельного участка: 61:46:0010501:486
Кадастровый номер объекта: 61:46:0010501:508
Готовность объекта в %: 5.0 %
Площадь земельного участка: 7084.0 м^2
Местоположение земельного участка: Ростовская область, город Батайск, ул. Лосевского, 5
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '2.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.0', 'name': 'Жилая застройка', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
15,646,418 ₽/год
Лимит входа
101,770,915 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
48,130,468 ₽
IRR (базовый)
0.6465
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5668 | 1.5429 | 2.59 |
| base | 0.6465 | 1.8831 | 2.22 |
| optimistic | 0.6756 | 2.0992 | 2.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 2,249.6 м² = 10,123,200 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 7,823,209 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 629,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,249.6 м² = 14,158,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 188%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 65%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную