SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Находившийся в собственности Кнышевой Оксаны Александровны земельный участок площадью 307 кв. м, с КН 61:44:0081002:1068, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования
Адрес
обл Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г Ростов-на-Дону, ул 9-я Канатная, дом 11
Площадь
307.0 м²
Нач. цена
2,030,000 ₽
Тек. цена
2,030,000 ₽
Кадастр
61:44:0081002:1068
Регион
Ростовская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-09
Окончание заявок
2026-09-04
Шаг торгов
Текущая цена
2,030,000 ₽
Шаг аукциона
20,300 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,988,750 ₽
Дисконт к рынку
-176%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г Ростов-на-Дону, ул 9-я Канатная, дом 11
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.5', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.5', 'name': 'Садоводство', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 61:44:0081002:1068
Площадь земельного участка: 307.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
37,842 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 307.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,030,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 37,842 ₽/м² × 307.0 м² = 13,749,077 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 37,842 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
shell
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • отслоение штукатурки (низкая)
- • состояние окон (средняя)
- • отслоение штукатурки/краски (средняя)
- • трещины (средняя)
- • следы воды/протечки (средняя)
- • разрушение цоколя/фундамента (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • повреждение оконных/дверных проемов (средняя)
- • загрязнение/зарастание территории (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 25,228 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.