SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Ранее находившийся в собственности Капацинского Виктора Викторовича земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082802:40, площадью 230 кв. м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид
Адрес
обл Ростовская г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Текучева, № 194а.
Площадь
230.0 м²
Нач. цена
5,527,000 ₽
Тек. цена
5,527,000 ₽
Кадастр
61:44:0082802:40
Регион
Ростовская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-07
Шаг торгов
Текущая цена
5,527,000 ₽
Шаг аукциона
55,270 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
3,737,500 ₽
Дисконт к рынку
-474%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Ростовская г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Текучева, № 194а.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'id': '6189798ef39a585af80964a8', 'createDate': '2021-11-08T19:25:02.796+00:00', 'updateDate': '2022-09-30T20:05:03.615+00:00', 'code': '2.1', 'pimId': '63229', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': True, 'pimUpdateDateTime': 1652708413}]
Кадастровый номер земельного участка: 61:44:0082802:40
Площадь земельного участка: 230.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
68,116 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 230.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,527,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 68,116 ₽/м² × 230.0 м² = 21,470,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 68,116 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (5)
AI-анализ (vision)
Состояние
8/100
Отделка
shell
Capex
82500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (критическая)
- • отслоение штукатурки (высокая)
- • коррозия (средняя)
- • повреждения окон (высокая)
- • мусор и завалы (высокая)
- • разрушение несущих конструкций (критическая)
- • отсутствие оконных и дверных проемов (критическая)
- • отсутствие кровли (критическая)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • замусоренность помещения (высокая)
- • отсутствие инженерных коммуникаций (критическая)
- • разрушение лестничных маршей (критическая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 82,500 ₽/м² → справочник 45,411 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.