BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Находящийся в собственности Шишкина Валерия Михайловича (регистрационная запись от 24.09.2013 № 61-61-01/405/2013-504) земельный участок площадью 251 кв.м, с КН 61:44:0061754:8, категория земель: «з
Адрес
обл Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г Ростов-на-Дону, ул Межевая, дом 53
Площадь
251.0 м²
Нач. цена
3,720,800 ₽
Тек. цена
3,720,800 ₽
Кадастр
61:44:0061754:8
Регион
Ростовская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-18
Окончание заявок
2026-09-14
Карта
обл Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г Ростов-на-Дону, ул Межевая, дом 53
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': 'Магазины', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.4', 'name': 'Магазины', 'actual': False}, {'value': 'Бытовое обслуживание', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '3.3', 'name': 'Бытовое обслуживание', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 61:44:0061754:8
Площадь земельного участка: 251.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,480 ₽/м²/год
NOI
4,841,561 ₽/год
Лимит входа
34,035,026 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
17,436,754 ₽
IRR (базовый)
0.5632
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4923 | 1.2488 | 3.05 |
| base | 0.5632 | 1.5241 | 2.6 |
| optimistic | 0.5907 | 1.699 | 2.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,480 ₽/м² × 251.0 м² = 3,132,480 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,420,781 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,720,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 251.0 м² = 5,412,840 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 152%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную