SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 3.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Повторные публичные торги в форме аукциона, по продаже земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, изъятого по решению Дубровского районного суда Брянской области от 02.12
Адрес
обл Брянская Брянская область, р-н Дубровский, СПК Герасимовский
Площадь
1,998,053.0 м²
Нач. цена
5,690,400 ₽
Тек. цена
5,690,400 ₽
Кадастр
32:05:0000000:661
Регион
Брянская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-24
Шаг торгов
Текущая цена
5,690,400 ₽
Шаг аукциона
170,712 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
32,468,361,250 ₽
Дисконт к рынку
12%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Брянская Брянская область, р-н Дубровский, СПК Герасимовский
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': 'Сельскохозяйственное использование', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.0', 'name': 'Сельскохозяйственное использование', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 32:05:0000000:661
Площадь земельного участка: 1998053.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'agriculturalLandUseZ', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'agriculturalLandUseZ', 'name': 'Зона сельскохозяйственного использования', 'actual': False}]
CAPEX
14,323 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 1,998,053.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,690,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 14,323 ₽/м² × 1,998,053.0 м² = 28,624,279,053 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 14,323 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
shell
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 14,323 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.