SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Лот
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 33 396 кв.м, с кадастровым номером 38:05:084102:487, расположенного по адресу: Иркутская область, Зиминский район, южнее с. Услон,
Адрес
обл Иркутская Иркутская область, Зиминский район, южнее с. Услон, ур. Боковский Телятник, контур №ч.78.
Площадь
33,396.0 м²
Нач. цена
47,556 ₽
Тек. цена
47,556 ₽
Кадастр
38:05:084102:487
Регион
Иркутская область
Категория
land
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Окончание заявок
2026-09-21
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
542,685,000 ₽
Дисконт к рынку
-12%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл Иркутская Иркутская область, Зиминский район, южнее с. Услон, ур. Боковский Телятник, контур №ч.78.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.0', 'name': 'Сельскохозяйственное использование', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 38:05:084102:487
Площадь земельного участка: 33396.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'agriculturalLandUseZ', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'agriculturalLandUseZ', 'name': 'Зона сельскохозяйственного использования', 'actual': False}]
CAPEX
18,164 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 33,396.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 47,556 ₽ × 1.05 + CAPEX 18,164 ₽/м² × 33,396.0 м² = 606,664,543 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 18,164 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
rough
Модели: Qwen-VL-72B
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.