SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Лот
Земельный участок с кадастровым номером 62:12:0020311:217, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью
Адрес
обл. Рязанская р-н Путятинский, в районе с. Большая Екатериновка
Площадь
68,147.0 м²
Нач. цена
96,360 ₽
Тек. цена
96,360 ₽
Кадастр
62:12:0020311:217
Регион
Рязанская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-22
Шаг торгов
Текущая цена
96,360 ₽
Шаг аукциона
2,800 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,107,388,750 ₽
Дисконт к рынку
-6%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Рязанская р-н Путятинский, в районе с. Большая Екатериновка
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.0', 'name': 'Сельскохозяйственное использование', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 62:12:0020311:217
Площадь земельного участка: 68147.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: -
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
17,188 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 68,147.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 96,360 ₽ × 1.05 + CAPEX 17,188 ₽/м² × 68,147.0 м² = 1,171,392,373 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 17,188 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
rough
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.