BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принудительно изъятого у собственника в связи с неиспользованием по целевому назначению с кадастровым номером 24:11:0300307:129
Адрес
ориентира: Красноярский край, Емельяновский район, ЗАО «Лесное», трапеция 4362,контур 377
Площадь
95,154.0 м²
Нач. цена
372,338 ₽
Тек. цена
372,338 ₽
Кадастр
24:11:0300307:129
Регион
Красноярский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
1,953,751,713 ₽/год
Лимит входа
13,769,462,217 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,071,436,155 ₽
IRR (базовый)
1.3748
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.1903 | 4.7745 | 1.21 |
| base | 1.3748 | 5.8271 | 1.08 |
| optimistic | 1.4239 | 6.4957 | 1.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 95,154.0 м² = 1,264,073,313 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 976,875,856 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 372,338 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 95,154.0 м² = 571,314,955 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 583%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 137%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную