BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 8.0 · ×0.65
Лот
Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принудительно изъятого у собственника в связи с неиспользованием по целевому назначению с кадастровым номером 24:11:0310403:29
Адрес
край Красноярский, м.о. Емельяновский
Площадь
104,800.0 м²
Нач. цена
403,480 ₽
Тек. цена
403,480 ₽
Кадастр
24:11:0310403:29
Регион
Красноярский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
—
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
край Красноярский, м.о. Емельяновский
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.0', 'name': 'Сельскохозяйственное использование', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 24:11:0310403:29
Площадь земельного участка: 104800.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
1,398,675,480 ₽/год
Лимит входа
7,926,135,387 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,131,071,225 ₽
IRR (базовый)
0.416
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3586 | 0.8013 | 4.32 |
| base | 0.416 | 0.9779 | 3.67 |
| optimistic | 0.4406 | 1.0902 | 3.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 104,800.0 м² = 904,940,140 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 699,337,740 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 403,480 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 104,800.0 м² = 2,437,023,654 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 98%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную