BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Годовая плата за аренду земельного участка с кадастровым номером 28:05:010950:162 для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: РФ, Амурская область, г.о. город Свободный, г
Адрес
обл. Амурская, г.о. город Свободный, г. Свободный, ул. 40 лет Октября, з/у 26/1
Площадь
1,145.0 м²
Нач. цена
100,029 ₽
Тек. цена
100,029 ₽
Кадастр
28:05:010950:162
Регион
Амурская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-09
Карта
обл. Амурская, г.о. город Свободный, г. Свободный, ул. 40 лет Октября, з/у 26/1
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 28:05:010950:162
Площадь земельного участка: 1145.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
15,281,330 ₽/год
Лимит входа
100,435,710 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
30,178,193 ₽
IRR (базовый)
0.556
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4858 | 1.2245 | 3.1 |
| base | 0.556 | 1.4945 | 2.64 |
| optimistic | 0.5833 | 1.666 | 2.56 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 1,145.0 м² = 6,920,892 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,348,466 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 100,029 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 1,145.0 м² = 12,196,230 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 149%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную