BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право на заключение договора аренды земельного участка (земли населённых пунктов) для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 49:09:030711:507 площадью 726 кв. м в городе Магадан
Адрес
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан улица Подгорная
Площадь
726.0 м²
Нач. цена
4,037 ₽
Тек. цена
4,037 ₽
Кадастр
49:09:030711:507
Регион
Магаданская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-11
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 49:09:030711:507
Площадь земельного участка: 726.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
14,906,612 ₽/год
Лимит входа
100,079,090 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
31,544,382 ₽
IRR (базовый)
0.6401
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5611 | 1.5195 | 2.62 |
| base | 0.6401 | 1.8545 | 2.25 |
| optimistic | 0.6691 | 2.0673 | 2.18 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 726.0 м² = 6,751,183 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 5,217,314 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,037 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 726.0 м² = 9,587,439 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 185%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 64%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную