BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право на заключение договора аренды земельного участка (земли населённых пунктов) для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 49:09:031101:1046 площадью 575 кв. м в городе Магада
Адрес
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан в районе 3-го Транспортного переулка
Площадь
575.0 м²
Нач. цена
15,545 ₽
Тек. цена
15,545 ₽
Кадастр
49:09:031101:1046
Регион
Магаданская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-11
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 49:09:031101:1046
Площадь земельного участка: 575.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
11,806,201 ₽/год
Лимит входа
83,206,600 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
28,926,355 ₽
IRR (базовый)
1.0688
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.9331 | 3.3287 | 1.5 |
| base | 1.0688 | 4.0625 | 1.32 |
| optimistic | 1.1084 | 4.5287 | 1.29 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 575.0 м² = 5,347,011 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,132,170 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 15,545 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 575.0 м² = 3,466,322 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 406%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 107%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.