BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право на заключение договора аренды земельного участка (земли населённых пунктов) для строительства (вид разрешенного использования земельного участка – склад) с кадастровым номером 49:09:030303:820 п
Адрес
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан в районе Промышленного проезда
Площадь
3,000.0 м²
Нач. цена
202,338 ₽
Тек. цена
202,338 ₽
Кадастр
49:09:030303:820
Регион
Магаданская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-14
Окончание заявок
2026-09-11
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '6.9', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9', 'name': 'Склад', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 49:09:030303:820
Площадь земельного участка: 3000.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'engineeringTransport', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'engineeringTransport', 'name': 'Зона инженерных и транспортных инфраструктур\t', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,270 ₽/м²/год
NOI
28,284,480 ₽/год
Лимит входа
190,069,451 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
60,028,592 ₽
IRR (базовый)
0.6397
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5607 | 1.5178 | 2.62 |
| base | 0.6397 | 1.8524 | 2.25 |
| optimistic | 0.6687 | 2.065 | 2.18 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,270 ₽/м² × 3,000.0 м² = 12,810,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 9,899,568 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 202,338 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 3,000.0 м² = 18,212,455 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 185%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 64%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ключа — проверьте споры должника вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную