BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок с кадастровым номером 67:21:0010103:397, площадью 170 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Угранский муниципальный округ, село Угра, улица Юбилей
Адрес
Российская Федерация, Смоленская область, Угранский муниципальный округ, село Угра, улица Юбилейная. Земельный участок из категории земель населенных пунктов с
Площадь
170.0 м²
Нач. цена
505 ₽
Тек. цена
505 ₽
Кадастр
67:21:0010103:397
Регион
Смоленская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Карта
Российская Федерация, Смоленская область, Угранский муниципальный округ, село Угра, улица Юбилейная. Земельный участок из категории земель населенных пунктов с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
768,550 ₽/год
Лимит входа
4,658,971 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,125,484 ₽
IRR (базовый)
0.3911
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3357 | 0.736 | 4.62 |
| base | 0.3911 | 0.8983 | 3.93 |
| optimistic | 0.4153 | 1.0013 | 3.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 170.0 м² = 348,075 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 268,992 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 505 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 170.0 м² = 1,020,530 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 90%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную