BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
земельный участок с кадастровым номером 29:15:030803:1216, площадью 150 кв.м., местоположение: Архангельская область, Плесецкий муниципальный округ, рабочий поселок Обозерский, улица Северная, земельн
Адрес
обл. Архангельская, м.о. Плесецкий, рп. Обозерский, ул. Северная Российская Федерация, Архангельская область, муниципальный округ Плесецкий, рабочий поселок Обозерский, улица Северная, земельный участок 7А
Площадь
150.0 м²
Нач. цена
11,900 ₽
Тек. цена
11,900 ₽
Кадастр
29:15:030803:1216
Регион
Архангельская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.7.2002', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.7.2002', 'name': 'Размещение гаражей для собственных нужд', 'actual': False}, {'value': '3.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '3.1', 'name': 'Коммунальное обслуживание', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 29:15:030803:1216
Площадь земельного участка: 150.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: 29:15:030803:1216
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
9,100 ₽/м²/год
NOI
3,013,920 ₽/год
Лимит входа
20,194,286 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,337,473 ₽
IRR (базовый)
0.6288
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5511 | 1.4783 | 2.67 |
| base | 0.6288 | 1.8042 | 2.29 |
| optimistic | 0.6576 | 2.0112 | 2.22 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,100 ₽/м² × 150.0 м² = 1,365,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,054,872 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 11,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 150.0 м² = 1,992,495 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 180%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 63%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную