BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 17.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка.
Адрес
обл. Смоленская Вяземский муниципальный округ, д. Тякино,
Площадь
49,040.0 м²
Нач. цена
524,931 ₽
Тек. цена
524,931 ₽
Кадастр
67:02:3600101:172
Регион
Смоленская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл. Смоленская Вяземский муниципальный округ, д. Тякино,
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '5.2.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '5.2.2001', 'name': 'Туристическое обслуживание', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 67:02:3600101:172
Площадь земельного участка: 49040.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
654,494,710 ₽/год
Лимит входа
4,514,604,465 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,505,496,515 ₽
IRR (базовый)
0.8057
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.707 | 2.1698 | 2.02 |
| base | 0.8057 | 2.6482 | 1.74 |
| optimistic | 0.8384 | 2.952 | 1.69 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 49,040.0 м² = 296,419,705 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 229,073,148 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 524,931 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 49,040.0 м² = 294,791,178 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 265%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 81%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную