BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 59:01:1817228:135 площадью 450 кв. м, расположенного по адресу: Ро
Адрес
край Пермский, г.о. Пермский, г. Пермь, ул. Налимихинская, з/у 105а
Площадь
450.0 м²
Нач. цена
198,000 ₽
Тек. цена
198,000 ₽
Кадастр
59:01:1817228:135
Регион
Пермский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 59:01:1817228:135
Площадь земельного участка: 450.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
9,239,635 ₽/год
Лимит входа
63,163,923 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
20,683,731 ₽
IRR (базовый)
0.7194
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6313 | 1.8206 | 2.29 |
| base | 0.7194 | 2.222 | 1.98 |
| optimistic | 0.7501 | 2.4769 | 1.91 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 450.0 м² = 4,184,618 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,233,872 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 198,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 450.0 м² = 4,959,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 222%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 72%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную