BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:05:050402:172, площадь 700 кв. м, местоположение: Тульская область, Веневский район, д. Борзов
Адрес
обл. Тульская Веневский район, д. Борзовка
Площадь
700.0 м²
Нач. цена
20,000 ₽
Тек. цена
20,000 ₽
Кадастр
71:05:050402:172
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл. Тульская Веневский район, д. Борзовка
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:05:050402:173
Площадь земельного участка: 700.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
9,342,298 ₽/год
Лимит входа
64,441,744 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
21,489,551 ₽
IRR (базовый)
0.8041
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.7056 | 2.1631 | 2.02 |
| base | 0.8041 | 2.6399 | 1.75 |
| optimistic | 0.8368 | 2.9429 | 1.7 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 700.0 м² = 4,231,113 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,269,804 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 20,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 700.0 м² = 4,221,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 264%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 80%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную