BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:18:040602:541, площадью 976 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Тульская область, м.
Адрес
обл Тульская м. р-н Суворовский, с.п. Юго-Восточное, п. Ханино
Площадь
976.0 м²
Нач. цена
36,125 ₽
Тек. цена
36,125 ₽
Кадастр
71:18:040602:541
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-15
Окончание заявок
2026-09-10
Карта
обл Тульская м. р-н Суворовский, с.п. Юго-Восточное, п. Ханино
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:18:040602:541
Площадь земельного участка: 976.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
13,025,833 ₽/год
Лимит входа
85,611,574 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
25,723,945 ₽
IRR (базовый)
0.5578
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4874 | 1.2306 | 3.08 |
| base | 0.5578 | 1.5019 | 2.63 |
| optimistic | 0.5851 | 1.6743 | 2.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 976.0 м² = 5,899,381 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 4,559,041 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 36,125 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 976.0 м² = 10,344,491 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 150%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную