BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
- право на заключение договора аренды ЗУ с КД 27:17:0300901:1313, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Гаровка-2, примыкает с южной стороны к земельному участку с кадастро
Адрес
край Хабаровский
Площадь
511.0 м²
Нач. цена
8,524 ₽
Тек. цена
8,524 ₽
Кадастр
27:17:0300901:1313
Регион
Хабаровский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-17
Окончание заявок
2026-09-11
Карта
край Хабаровский
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.2', 'name': 'Ведение садоводства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 27:17:0300901:1313
Площадь земельного участка: 511.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
6,819,878 ₽/год
Лимит входа
38,647,473 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
15,266,960 ₽
IRR (базовый)
0.4158
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3584 | 0.8008 | 4.32 |
| base | 0.4158 | 0.9774 | 3.67 |
| optimistic | 0.4404 | 1.0895 | 3.55 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 511.0 м² = 4,412,447 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 3,409,939 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,524 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 511.0 м² = 11,889,700 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 98%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 42%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную