BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 11.0 · ×0.65
Лот
Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области
Адрес
обл Тверская г. Тверь, ул. Весенняя, д. 51
Площадь
16,076.0 м²
Нач. цена
2,413,300 ₽
Тек. цена
2,413,300 ₽
Кадастр
69:40:0200106:1405
Регион
Тверская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-09
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл Тверская г. Тверь, ул. Весенняя, д. 51
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.6', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.6', 'name': 'Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 69:40:0200106:1405
Площадь земельного участка: 16076.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
214,552,548 ₽/год
Лимит входа
1,410,134,909 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
423,707,107 ₽
IRR (базовый)
0.5537
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4838 | 1.217 | 3.11 |
| base | 0.5537 | 1.4853 | 2.65 |
| optimistic | 0.581 | 1.6557 | 2.57 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 16,076.0 м² = 97,170,538 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 75,093,392 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,413,300 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 16,076.0 м² = 172,296,525 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 149%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 55%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную