BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Аренда земельного участка
Адрес
Михайловское сельское поселение, Красносулинский район, Ростовская область
Площадь
37,944.0 м²
Нач. цена
485,000 ₽
Тек. цена
485,000 ₽
Кадастр
61:18:0600025:175
Регион
Ростовская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Михайловское сельское поселение, Красносулинский район, Ростовская область
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
232,532,367 ₽/год
Лимит входа
1,486,710,967 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
689,522,745 ₽
IRR (базовый)
0.6134
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5373 | 1.4228 | 2.75 |
| base | 0.6134 | 1.7365 | 2.36 |
| optimistic | 0.6418 | 1.9358 | 2.29 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 37,944.0 м² = 150,447,960 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 116,266,183 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 485,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 37,944.0 м² = 228,173,250 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 174%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 61%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную