BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Кадастровый номер 26:09:000000:6234, площадью 200742 кв.м.
Адрес
край Ставропольский, м.о. Туркменский
Площадь
200,742.0 м²
Нач. цена
7,347 ₽
Тек. цена
7,347 ₽
Кадастр
26:09:000000:6234
Регион
Ставропольский край
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-05
Окончание заявок
2026-09-29
Карта
край Ставропольский, м.о. Туркменский
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '1.20', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.20', 'name': 'Выпас сельскохозяйственных животных', 'actual': False}, {'value': '1.19', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '1.19', 'name': 'Сенокошение', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 26:09:000000:6234
Площадь земельного участка: 200742.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
2,679,130,852 ₽/год
Лимит входа
17,608,441,277 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,290,856,688 ₽
IRR (базовый)
0.5592
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4887 | 1.2352 | 3.08 |
| base | 0.5592 | 1.5075 | 2.62 |
| optimistic | 0.5865 | 1.6804 | 2.54 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 200,742.0 м² = 1,213,374,480 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 937,695,798 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 7,347 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 200,742.0 м² = 2,119,843,235 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 151%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 56%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную