BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок с кадастровым номером 72:12:0203001:438
Адрес
обл. Тюменская, м.о. Нижнетавдинский, с. Антропово, ул. Гаражная з/у 19
Площадь
1,395.0 м²
Нач. цена
13,551 ₽
Тек. цена
13,551 ₽
Кадастр
72:12:0203001:438
Регион
Тюменская область
Категория
self_storage
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-10
Карта
обл. Тюменская, м.о. Нижнетавдинский, с. Антропово, ул. Гаражная з/у 19
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 72:12:0203001:438
Площадь земельного участка: 1395.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
5,915 ₽/м²/год
NOI
18,219,146 ₽/год
Лимит входа
115,936,457 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
32,172,024 ₽
IRR (базовый)
0.4742
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4118 | 0.9662 | 3.72 |
| base | 0.4742 | 1.1792 | 3.17 |
| optimistic | 0.4999 | 1.3145 | 3.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,915 ₽/м² × 1,395.0 м² = 8,251,425 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 6,376,701 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 13,551 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 1,395.0 м² = 18,428,229 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 118%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную