BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Российская Федерация, Пензенская область, г Пенза, в районе улицы Юбилейная
Адрес
Российская Федерация, Пензенская область, г Пенза, в районе улицы Юбилейная
Площадь
2,541.0 м²
Нач. цена
2,117,390 ₽
Тек. цена
2,117,390 ₽
Кадастр
58:29:1001002:388
Регион
Пензенская область
Категория
office_b
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Сбербанк-АСТ
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,284 ₽/м²/год
NOI
52,173,141 ₽/год
Лимит входа
367,700,816 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
188,836,195 ₽
IRR (базовый)
1.2484
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.0847 | 4.1697 | 1.3 |
| base | 1.2484 | 5.0889 | 1.16 |
| optimistic | 1.2935 | 5.6729 | 1.13 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,284 ₽/м² × 2,541.0 м² = 33,755,914 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 26,086,571 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,117,390 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,541.0 м² = 17,469,259 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 509%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 125%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.