BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир A · скор 70.0 · ×1.25
Лот
Пензенская область, г. Пенза, в районе улицы Юбилейная
Адрес
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Юбилейная
Площадь
5,555.0 м²
Нач. цена
3,358,664 ₽
Тек. цена
3,358,664 ₽
Кадастр
58:29:1001002:391
Регион
Пензенская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-26
Окончание заявок
2026-10-21
Шаг торгов
Текущая цена
3,358,664 ₽
Шаг аукциона
100,760 ₽
Карта
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Юбилейная
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '4.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.0', 'name': 'Предпринимательство', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 58:29:1001002:391
Площадь земельного участка: 5555.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'publicBusiness', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'publicBusiness', 'name': 'Общественно-деловая', 'actual': False}]
CAPEX
18,164 ₽/м²
Аренда
16,606 ₽/м²/год
NOI
142,572,708 ₽/год
Лимит входа
948,390,962 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
459,610,475 ₽
IRR (базовый)
0.741
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6503 | 1.9061 | 2.21 |
| base | 0.741 | 2.3263 | 1.91 |
| optimistic | 0.7722 | 2.5933 | 1.85 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 16,606 ₽/м² × 5,555.0 м² = 92,244,247 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 71,286,354 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,358,664 ₽ × 1.05 + CAPEX 18,164 ₽/м² × 5,555.0 м² = 104,429,225 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 233%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 74%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 18,164 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
0/100
Отделка
rough
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.