BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Пензенская область, г Пенза, в районе улицы Юбилейная
Адрес
Пензенская область, г Пенза, в районе улицы Юбилейная
Площадь
2,816.0 м²
Нач. цена
2,323,087 ₽
Тек. цена
2,323,087 ₽
Кадастр
58:29:1001002:398
Регион
Пензенская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
Пензенская область, г Пенза, в районе улицы Юбилейная
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
37,582,730 ₽/год
Лимит входа
259,239,930 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
130,395,458 ₽
IRR (базовый)
0.9324
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8167 | 2.7138 | 1.72 |
| base | 0.9324 | 3.312 | 1.5 |
| optimistic | 0.9684 | 3.6921 | 1.46 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 2,816.0 м² = 24,315,949 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 18,791,365 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,323,087 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,816.0 м² = 19,335,242 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 331%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 93%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную