BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Пензенская область, г. Пенза, в районе улицы Юбилейная
Адрес
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Юбилейная
Площадь
6,567.0 м²
Нач. цена
3,900,634 ₽
Тек. цена
3,900,634 ₽
Кадастр
58:29:1001002:387
Регион
Пензенская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-26
Окончание заявок
2026-10-21
Карта
обл. Пензенская, г.о. город Пенза, г. Пенза, ул. Юбилейная
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '4.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '4.0', 'name': 'Предпринимательство', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 58:29:1001002:387
Площадь земельного участка: 6567.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'publicBusiness', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'publicBusiness', 'name': 'Общественно-деловая', 'actual': False}]
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
87,644,102 ₽/год
Лимит входа
604,555,618 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
304,086,283 ₽
IRR (базовый)
0.9549
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.8359 | 2.8132 | 1.68 |
| base | 0.9549 | 3.4333 | 1.46 |
| optimistic | 0.9914 | 3.8273 | 1.43 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 6,567.0 м² = 56,705,552 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 43,822,051 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,900,634 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 6,567.0 м² = 43,497,666 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 343%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 95%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную