BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:09:010513:699, площадь 9850 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Тульская область, Зао
Адрес
Российская Федерация, Тульская область, Заокский район, д. Нечаевское Лесничество, западнее земельного участка с
Площадь
9,850.0 м²
Нач. цена
1,955,000 ₽
Тек. цена
1,955,000 ₽
Кадастр
71:09:010513:699
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Карта
Российская Федерация, Тульская область, Заокский район, д. Нечаевское Лесничество, западнее земельного участка с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
131,459,480 ₽/год
Лимит входа
906,787,398 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
302,388,676 ₽
IRR (базовый)
0.7891
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6924 | 2.1009 | 2.06 |
| base | 0.7891 | 2.5641 | 1.78 |
| optimistic | 0.8214 | 2.8583 | 1.73 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 9,850.0 м² = 59,537,808 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 46,010,818 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,955,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 9,850.0 м² = 61,152,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 256%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 79%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную