BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
продажа земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:05:020502:204 площадью 629 кв.м, местоположение: Российская Федерация, муниципальное образование Веневский муниципальны
Адрес
обл. Тульская муниципальное образование Веневский муниципальный округ Тульской области, д. Свиридово 2-ое
Площадь
629.0 м²
Нач. цена
306,000 ₽
Тек. цена
306,000 ₽
Кадастр
71:05:020502:204
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-11
Карта
обл. Тульская муниципальное образование Веневский муниципальный округ Тульской области, д. Свиридово 2-ое
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.2', 'name': 'Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:05:020502:204
Площадь земельного участка: 629.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
8,394,722 ₽/год
Лимит входа
53,592,367 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
14,996,753 ₽
IRR (базовый)
0.4692
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4072 | 0.9513 | 3.77 |
| base | 0.4692 | 1.161 | 3.21 |
| optimistic | 0.4948 | 1.2943 | 3.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 629.0 м² = 3,801,957 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,938,153 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 306,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 629.0 м² = 8,624,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 116%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную