BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 14.0 · ×0.65
Лот
продажа земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 71:05:050105:1495 площадью 600 кв.м, местоположение: Тульская область, Веневский район, муниципальное образование Централь
Адрес
обл. Тульская Тульская область, Веневский район, муниципальное образование Центральное, д. Анишино
Площадь
600.0 м²
Нач. цена
306,000 ₽
Тек. цена
306,000 ₽
Кадастр
71:05:050105:1495
Регион
Тульская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-11
Карта
обл. Тульская Тульская область, Веневский район, муниципальное образование Центральное, д. Анишино
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.2', 'name': 'Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 71:05:050105:1495
Площадь земельного участка: 600.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
8,007,684 ₽/год
Лимит входа
51,121,495 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
14,305,329 ₽
IRR (базовый)
0.4686
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4067 | 0.9496 | 3.78 |
| base | 0.4686 | 1.1589 | 3.22 |
| optimistic | 0.4942 | 1.2919 | 3.11 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 600.0 м² = 3,626,668 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,802,689 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 306,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 600.0 м² = 8,241,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 116%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 47%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную