BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка,государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0303006:120, п
Адрес
обл. Сахалинская, г.о. город Южно-Сахалинск, г. Южно-Сахалинск
Площадь
14,795.0 м²
Нач. цена
1,945,868 ₽
Тек. цена
1,945,868 ₽
Кадастр
65:01:0303006:120
Регион
Сахалинская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-13
Карта
обл. Сахалинская, г.о. город Южно-Сахалинск, г. Южно-Сахалинск
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '6.9.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9.2001', 'name': 'Складские площадки', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 65:01:0303006:120
Площадь земельного участка: 14795.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,776 ₽/м²/год
NOI
90,668,258 ₽/год
Лимит входа
478,242,034 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
61,385,227 ₽
IRR (базовый)
0.2622
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2163 | 0.449 | 6.07 |
| base | 0.2622 | 0.548 | 5.81 |
| optimistic | 0.2842 | 0.6109 | 5.61 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,776 ₽/м² × 14,795.0 м² = 41,063,522 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 31,733,890 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,945,868 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 14,795.0 м² = 197,337,161 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 55%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 26%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную