BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот №2 на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:11:170702:158, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищно
Адрес
обл. Калужская Куйбышевский район, п. Бетлица.
Площадь
1,664.0 м²
Нач. цена
25,110 ₽
Тек. цена
25,110 ₽
Кадастр
40:11:170702:158
Регион
Калужская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-05
Окончание заявок
2026-10-04
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 40:11:170702:158
Площадь земельного участка: 1664.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
34,166,119 ₽/год
Лимит входа
229,382,378 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
72,300,071 ₽
IRR (базовый)
0.6398
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5608 | 1.5184 | 2.62 |
| base | 0.6398 | 1.8531 | 2.25 |
| optimistic | 0.6688 | 2.0658 | 2.18 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,664.0 м² = 15,473,786 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 11,958,142 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 25,110 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 1,664.0 м² = 21,991,165 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 185%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 64%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную