BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот №7 на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:11:170702:169, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищно
Адрес
обл. Калужская Куйбышевский район, п. Бетлица.
Площадь
2,595.0 м²
Нач. цена
39,159 ₽
Тек. цена
39,159 ₽
Кадастр
40:11:170702:169
Регион
Калужская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-05
Окончание заявок
2026-10-04
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 40:11:170702:169
Площадь земельного участка: 2595.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
53,281,898 ₽/год
Лимит входа
375,515,001 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
130,545,898 ₽
IRR (базовый)
1.0703
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.9344 | 3.3357 | 1.5 |
| base | 1.0703 | 4.071 | 1.32 |
| optimistic | 1.11 | 4.5381 | 1.29 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 2,595.0 м² = 24,131,294 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 18,648,664 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 39,159 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,595.0 м² = 15,611,117 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 407%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 107%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную