BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером 59:37:0620302:88 площадью 1779 кв.м, вид разрешенного использования – малоэтажна
Адрес
у: г. Усолье, ул. Куйбышева, д. 12. Срок аренды – 4 года 10 месяцев. Право заключения договора аренды земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов) с
Площадь
1,779.0 м²
Нач. цена
70,000 ₽
Тек. цена
70,000 ₽
Кадастр
59:37:0620302:88
Регион
Пермский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Карта
у: г. Усолье, ул. Куйбышева, д. 12. Срок аренды – 4 года 10 месяцев. Право заключения договора аренды земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов) с
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
8,042,646 ₽/год
Лимит входа
48,754,766 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
11,777,861 ₽
IRR (базовый)
0.3893
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.334 | 0.7314 | 4.64 |
| base | 0.3893 | 0.8926 | 3.95 |
| optimistic | 0.4134 | 0.995 | 3.82 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 1,779.0 м² = 3,642,502 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,814,926 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 70,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,779.0 м² = 10,747,500 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 89%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную