BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Лот №10 право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов на территории Яльчикского муниципального округа Чувашской Республики из муниципальной собственности
Адрес
Чувашия Чувашская Республика -, м.о. Яльчикский, с. Байглычево, ул. Центральная
Площадь
13,202.0 м²
Нач. цена
10,527 ₽
Тек. цена
10,527 ₽
Кадастр
21:25:190401:240
Регион
Чувашская Республика
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-29
Карта
Чувашия Чувашская Республика -, м.о. Яльчикский, с. Байглычево, ул. Центральная
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 21:25:190401:240
Площадь земельного участка: 13202.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: -
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'publicBusiness', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'publicBusiness', 'name': 'Общественно-деловая', 'actual': False}]
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
176,195,741 ₽/год
Лимит входа
1,124,843,292 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
314,764,924 ₽
IRR (базовый)
0.4815
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4184 | 0.9881 | 3.66 |
| base | 0.4815 | 1.2059 | 3.12 |
| optimistic | 0.5074 | 1.3443 | 3.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 13,202.0 м² = 79,798,796 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 61,668,509 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,527 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 13,202.0 м² = 174,277,454 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 121%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 48%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную