BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 10:07:0010312:246, площадью 1500 кв.м,
Адрес
респ. Карелия, м.о. Сортавальский, г. Сортавала
Площадь
1,500.0 м²
Нач. цена
56,073 ₽
Тек. цена
56,073 ₽
Кадастр
10:07:0010312:246
Регион
Республика Карелия
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_EETP
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-21
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 10:07:0010312:246
Площадь земельного участка: 1500.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: [{'value': 'residential', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'residential', 'name': 'Жилая', 'actual': False}]
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
30,798,785 ₽/год
Лимит входа
210,546,409 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
68,945,771 ₽
IRR (базовый)
0.7378
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6475 | 1.8932 | 2.22 |
| base | 0.7378 | 2.3106 | 1.92 |
| optimistic | 0.7689 | 2.5757 | 1.86 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,500.0 м² = 13,948,725 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 10,779,575 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 56,073 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 1,500.0 м² = 15,898,876 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 231%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 74%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную