BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ Город Шахты, г.Шахты, пер.Доронина, земельный участо
Адрес
обл. Ростовская Российская Федерация, Ростовская область, городской округ Город Шахты, г.Шахты, пер.Доронина, земельный участок 22х
Площадь
2,000.0 м²
Нач. цена
179,000 ₽
Тек. цена
179,000 ₽
Кадастр
61:59:0030442:782
Регион
Ростовская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-01
Окончание заявок
2026-09-28
Карта
обл. Ростовская Российская Федерация, Ростовская область, городской округ Город Шахты, г.Шахты, пер.Доронина, земельный участок 22х
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '6.9.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9.2001', 'name': 'Складские площадки', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 61:59:0030442:782
Площадь земельного участка: 2000.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: отсутствует
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '6.9.2001', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.9.2001', 'name': 'Складские площадки', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'industrial', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'industrial', 'name': 'Производственная', 'actual': False}]
CAPEX
34,875 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
12,256,608 ₽/год
Лимит входа
23,363,429 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.1315
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0933 | 0.2447 | 6.43 |
| base | 0.1315 | 0.2986 | 6.28 |
| optimistic | 0.1513 | 0.3329 | 6.23 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 2,000.0 м² = 7,930,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 6,128,304 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 179,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 34,875 ₽/м² × 2,000.0 м² = 69,937,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 30%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 34,875 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие помещения (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную