BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Земельный участок: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, ул. Ашмарина, кадастровый номер 21:01:030517:920, общая площадь: 601 кв. м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного ст
Адрес
Чувашия Чувашская Республика -, г.о. город Чебоксары, г Чебоксары, ул Ашмарина
Площадь
601.0 м²
Нач. цена
6,042,394 ₽
Тек. цена
6,042,394 ₽
Кадастр
21:01:030517:920
Регион
Чувашская Республика
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-16
Окончание заявок
2026-09-11
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.1', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.1', 'name': 'Для индивидуального жилищного строительства', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 21:01:030517:920
Площадь земельного участка: 601.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
4,270 ₽/м²/год
NOI
5,666,324 ₽/год
Лимит входа
35,467,189 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
9,415,671 ₽
IRR (базовый)
0.2555
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.21 | 0.4364 | 6.08 |
| base | 0.2555 | 0.5325 | 5.94 |
| optimistic | 0.2774 | 0.5937 | 5.74 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,270 ₽/м² × 601.0 м² = 2,566,270 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,983,213 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,042,394 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 601.0 м² = 12,691,074 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 53%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 26%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную